AGENT IMMOBILIER RESPONSABILITE VICES CACHES

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L'obligation de conseil de l'agent immobilier : un vice peut en cacher un autre. Par Gabriel DAHAN- Huissier de justice près le TGI de NANTES

Le devoir de conseil de l'agent immobilier se limite aux vices apparents affectant le bien au moment de la transaction . Dès lors sa responsabilité ne saurait être recherchée pour un vice dont il ignorait l'existence et qui par définition revêt le qualificatif de caché , et ce en l'absence de preuve quant à la connaissance par l'intermédiaire de ce vice . C'est en ce sens que s'est prononcée la première chambre de la Cour de cassation du 16 janvier 2007 (n° 68 F-P+B ) fixant , fidèle à un courant jurisprudentiel établi , l'étendue de la responsabilité de ce professionnel de la transaction immobilière à l'égard de l'acquéreur , quand bien même le mandat et sa rémunération , de par le mode rédactionnel de ce contrat le lierait au vendeur , ne permettant sa mise en cause qu'en cas de vice apparent affectant le bien objet de la vente.

En effet même s'il est mandataire du vendeur et rémunéré par lui, l'agent immobilier négociateur et rédacteur d'un acte de vente, doit répondre vis à vis de l'acquéreur d'une obligation d'information, de renseignement et de conseil (CA Paris, 20 sept. 1996 , D. 1996, IR, p. 221 ). En l'espèce , des acquéreurs avait tenté de mettre en cause l'agent immobilier sur le fondement de l'obligation de conseil qui lui incombe , en raison de la découverte lors de travaux d'aménagements des combles que la charpente souffrait d'un grave défaut de solidité , et ce arguant de la garantie des vices cachés.

La Cour d'appel de Paris les déboute (arrêt du 28 nov.2003) et à l'appui de leur pourvoi en cassation , les demandeurs reprochent notamment à l'agent immobilier l'absence de précautions dans les "renseignements nécessaires à la validité de sa prestation" , ajoutant avoir acquis la maison "sur la foi d'informations fausses, positivement délivrées par l'agent immobilier, selon lesquelles la maison était en très bon état et aucun travail n'était à prévoir ; qu'en délivrant, sans autre vérification que superficielle, une certification fausse ayant déterminé le consentement des acquéreurs, l'agent immobilier avait commis une faute engageant sa responsabilité ". La juridiction suprême ne les suit pas dans leur argumentation estimant en outre " qu'après avoir constaté que les désordres affectant la charpente n'étaient pas apparents au moment de la vente et qu'ainsi la preuve n'était pas rapportée que l'agent immobilier avait eu connaissance du vice caché, ce dont il résultait que le manquement au devoir de conseil n'était pas établi".

En revanche , n'aurait pu s'exonérer un agent immobilier qui se serait affranchi de son devoir loyal d'information à l'égard du vendeur et de l'acquéreur en cas de risque encouru sur une infection parasitaire par exemple sans pourtant qu'il ne soit tenu à une inspection technique de l'immeuble qui dépasserait sa qualification. A l'impossible nul n'est tenu , mais le minimum syndical reste de mise.


Gabriel DAHAN
DEA en Droit Maritime
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